【实务】房企破产中购房款优先返还的法律问题和解决思路——在商品房买卖合同解除的情形下

王栋破产重整那些事 2023-02-03

本文作者：王栋，武汉市金都清算服务有限公司经理，武汉市破产管理人协会副会长

房企破产中购房款优先返还的法律问题和解决思路

——在商品房买卖合同解除的情形下

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【摘要】房企破产中购房人的权利如何保障是司法实践中的难题。本文从商品房买卖合同的处理方式出发，找出购房款优先返还的普遍认定标准，归结现有认定标准存在的问题，希望通过法官释法和立法保护的方式，建立有法可依兼具可操作性的认定标准，以期实现公平保护购房人和维护社会稳定的目标。

【关键词】合同解除；购房款；认定标准

去年以来，由于宏观政策收紧，加之地方政府纷纷采取“限购、限价”等强有力的管控措施，火热的房地产市场终于“退烧”。热潮过后，受政策性因素持续影响，房地产开发企业融资渠道减少，融资成本增高，导致中小型房地产开发企业资金周转不畅，陷入经营危机，部分房地产开发企业最终进入破产程序（注①）。房企破产不仅影响地方市政形象，还容易引起购房人、农民工、承包商、职工等群体上访，存在巨大的维稳隐患，特别是购房人群体性闹访现象已经屡见不鲜。如何妥善处理购房人问题成为横亘在房企破产中的难题。

一、房企破产中商品房买卖合同的处理方式

房企一旦进入破产程序，大量商品房买卖合同亟待处理。根据《企业破产法》第十八条的规定，管理人有权决定解除或继续履行双方均未履行完毕的商品房买卖合同。对于已经支付了全部购房款的购房人，由于购房人已经履行完毕合同义务，因此管理人无权解除合同，特别是已经实际入住或领取钥匙的全款购房人，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第十一条（六）有关“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”的规定，管理人应认定所购房产不属于债务人房企的财产范围。对于未支付全部购房款的购房人，无论未交清全款系房企原因还是自身原因，都应由管理人决定是否继续履行。如果管理人决定继续履行，购房人应当交清余款；如果管理人决定解除，购房人则应就其损失向管理人申报债权。在商品房买卖合同被解除的情况下，购房人的基本诉求从继续履行商品房买卖合同变为返还购房款。

二、购房款返还的依据不充分

（一）缺乏明确的法律依据

2002年最高人民法院给上海市高院《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”被很多人认为是购房款优先返还的法律依据，该批复明确了购房款在清偿顺位上优先于工程款债权，而工程款债权优先于有财产担保债权，因此，当然可以认为已经交付全额或大部分购房款的购房人债权优先于有财产担保债权清偿。但该批复主要是针对建设工程领域内，工程款债权与有财产担保债权在受偿冲突时的清偿顺位安排，并非是破产程序中购房款优先返还的直接规定。此外，也有人以《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》为法律依据，认为该答复中有“承包人的工程价款优先受偿权应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权”的表述，但该答复未明确规定商品房买卖合同被管理人基于法定权利解除后购房款是否应予优先返还的问题。目前，尚无有关破产程序中管理人解除商品房买卖合同后购房款返还的法律规定。

（二）法理依据存在争议

对于购房款返还的法理依据，学界主要有两种观点，一种观点是共益债务说。站在民法的角度，合同解除后，法律状态因合同关系消灭而恢复原状，因此，对方当事人对债务人负有返还义务，债务人也对对方当事人负有返还义务。共益债务说认为，由于该返还义务是基于破产法赋予管理人的特别解除权而产生的，损害赔偿请求权原本也应当被看作是共益债务，只是立法政策上为了减轻破产财产的负担降低为普通债权（注②）。但有学者认为，如果将该债权解释为共益债务，有可能产生过度保护的问题（注③）。共益债务说基于《企业破产法》第四十三条的规定，认为购房款应由债务人随时予以清偿，购房款返还的清偿顺位列于税款、职工、有财产担保债权之前。实践中，共益债务说基于以下原因尚未获得普遍认可。首先，现行法仅对管理人选择合同继续履行后的对方当事人的权利作出了以共益债务保护的规定；其次，共益债务作为全体债权人受益的债权种类，其范围应该得到限制；再者，如果把此类债权作为共益债务来保护的话，就会出现优先于第一顺位职工债权的结果，而这种结果在实践中很难获得认同（注④）。另一种观点是破产债权说，根据《企业破产法》第五十三条的规定，买卖合同解除后，购房人基于商品房买卖合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。合同因解除而溯及既往地消灭，尚未履行的债务免于履行，已经履行的部分发生返还请求权（注⑤）。司法实践中破产债权说的拥趸多于共益债务说，但是围绕着购房款返还的法理依据的争议仍在持续。

三、购房款优先返还的认定标准及有关问题

（一）少有法院发布认定标准且存在标准不一

截至目前，除极个别法院外，大多数地区法院并未发布有关购房款返还认定标准的指导意见。其中影响力较大的当属《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院〈关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉》（注⑥）。该批复规定，“人民法院在审理和执行购房消费者办理土地使用权、房屋产权证历史遗留问题的案件，优先保护购房消费者的利益时，应注意把握以下几个条件。首先，购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的‘消费者’含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。其次，购房消费者已交付全部或大部分购房款（超过50%），且能支付尾款。第三，购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。”重庆批复自发布后就引发了强烈关注，至今仍被多地借鉴适用，是司法实践中借用最多的认定标准，几乎被认为是通说。而《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用〈合同法〉第286条的指导意见》（注⑦）中规定，“承包人在XX范围内对于XX工程（楼房）享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日（如已对该工程或楼房采取财产保全措施的，为采取财产保全措施之日）前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50％购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外。”重庆批复和广东批复都将已付购房款的50%作为标准，但两个批复仍有明显差别，重庆批复中认定的标准还需以用于自住、无恶意损害抵押权人为必要条件，而广东批复则以办理商品房预售登记、变更登记为充分条件。

（二）司法实践中普遍适用的认定标准及其问题

由于购房款优先返还的法律依据既不明确也不充分，加之各地法院对购房款优先返还的认定标准不一致，导致司法实践中各地认定标准差异较大。目前普遍适用的认定标准主要包括缴纳大部分购房款、消费者购房人和生存性住房三要件，即缴纳大部分购房款、用于购房人自住、除所购房屋外购房人名下无其他房产，只有同时满足上述三个条件，购房人缴纳的购房款才可以优先返还。该标准虽划定了比较严格的认定条件，但仍有以下四个问题。

1.理解僵化

对“大部分购房款”的理解一刀切，以是否缴纳50%购房款为界限，只要不足50%均不认为可以优先返还。实践中就出现过管理人认定缴纳了49.9%的购房款不应优先返还，列为普通债权，位列税款、职工、有财产担保、建设工程款优先债权等优先债权之后，与其他普通债权同一顺位清偿。且不论将“大部分”对等为50%以上没有法律依据，一旦房企宣告破产，进入清算程序，被认定为普通债权的购房款往往要“打折”清偿，如果债务负担沉重或清偿资金匮乏的房企破产，购房人甚至“颗粒无收”，这对其中刚被解除商品房买卖合同的购房人而言，无疑是雪上加霜，该群体势必会通过包括群体闹访在内的途径表达诉求。

2.违背保护生存权需要

名下无房产的要求主要是考虑到满足购房人生存的紧迫性需要。购房人虽然名下有房产，但面积过小、面临拆迁，或者是购房人所需赡养、扶养的家庭成员较多，或者是所购房屋用于改善居住条件，按照该标准不能被认定为购房款优先。而用于购房人自住的条件主要为了避免购买商铺款、办公楼款优先返还，保护购房人生存权。但如果购房人购置房屋用于经营的同时也用于居住，那房屋兼具居住和经营双属性，或者是购房人以出租使用所购房屋为唯一生活来源，或者是所购房屋用于购房人所扶养、赡养的成员居住，按照该标准也不能被认定为购房款优先返还。可见，名下无房和购房人自住的条件有违保护购房人生存权原则。

3.不具有现实操作性

由于目前不动产登记系统未实现全国联网，因此，法院和管理人仅能通过不动产登记部门协助查明购房人在案件所在地的房产情况，无法查明其在全国范围内的房屋登记情况。如果购房人有农村住房或小产权房，或假借他人名义购置房屋，均无法查明。可见名下无住房的要求缺乏现实操作性，存在认定的客观障碍。

4.有违破产法的经济法价值取向

随着社会的发展与进步，破产法的立法宗旨经历了从债权人本位——债权人与债务人的利益平衡本位——社会利益本位的变化过程（注⑧）。破产法在定纷止争的法治目标之外，还兼具显著的经济法属性，即化解社会矛盾，保护多数人利益。房企破产中购房人人数较多，如果不能处理得当，极易引发社会问题。仅以是否缴纳50%购房款、是否用于自住、是否有其他住房三个条件划分，对购房人而言并不公平，而应基于保护购房人生存权的需要，以债权性质作为判定标准。在同性质购房人中强行划线，是对破产法立法准则的漠视，如因处理结果不同而导致群体性事件，甚至出现恶性伤亡事件，将违背破产法追求社会价值的目标。

四、立法确定购房款优先返还标准

（一）法院和管理人依法解释

鉴于普遍适用的唯一住房、用于自住和50%以上购房款这一标准无法公平保护购房人，保障个人生存需要，且不具有现实操作性，目前亦尚无明确法律法规对购房款优先返还的认定标准作出规定，笔者认为在立法空档期内可以由法院和管理人依法发挥解释作用，调整前述普遍适用的认定标准。购房款优先返还基于生存权理论，为了保护购房人生存需要，认定标准应始终以“公平保护、化解矛盾”为原则，考虑生存需要而非形式要求，以公民生存需要为出发点，以是否属于购房款，是否影响购房人生存为认定标准，适当放宽认定尺度。

（二）立法明确认定标准

有法可依是法治的前提条件。我国目前没有全国性的法律法规规范购房款优先返还及认定标准，才导致实务中地区与地区之间认定标准存在差异，购房款优先返还的法律依据也不充分。为提供依据、统一标准，可以颁布法律法规对购房款优先返还问题作出认定，明确认定标准和处理方式；或者通过司法解释系统说明购房款优先返还问题，起到指导实务的作用；或者由最高人民法院发布典型案例，在司法案例中明确购房款优先返还的认定标准。

五、结语

购房款优先返还处在法理依据有争议、立法未确认、实践先行的阶段，只有以破产法的价值为原则，以立法为导向，确立保护生者权利且行之有效的认定标准，才能根治商品房买卖合同解除后购房款优先返还这一法律难题，达到保护购房人权利和化解社会矛盾的双重目的。

注：

①为简化表述，以下将“房地产开发企业”统称为“房企”。

②金春：《论房地产企业破产中购房消费者的权利保护——消费者保护和债权人可预测性的平衡》，载《法律适用》2016年第4期。

③任一民：《期房交易合同在破产法上的效力研究》，载《法律适用》2016年第5期。

④池伟宏：《房地产企业破产重整中的权利顺位再思考》，载《法律适用》2016年第3期。

⑤王欣新、余艳萍：《论破产程序中待履行合同的处理方式及法律后果》，载《法学杂志》2010年第6期。

⑥以下统称“重庆批复”。

⑦以下统称“广东批复”。

⑧王欣新：《论破产立法中的经济法理念》，载《北京市政法管理干部学院学报》2004年第2期。

本文来源：微信公众号“武汉市破产管理人协会”